• Legislatie privind creditele ipotecar

Legislatie privind creditele ipotecar

Creditul ipotecar este o notiune introdusa doar de cativa ani dar foarte des utilizata pe piata imobiliara. Pentru a intelege mai bine cadrul legal in baza caruia bancile acorda acest tip de credite Casa Pitas va prezinta  art.34 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.

CAPITOLUL I: Creditorii imobiliari
Art. 1 (1) In sensul legii creditorii ipotecari denumiti in continuare imprumutatori, sunt bancile, pesoane juridice romane, sucursalele bancilor, persoane juridice straine, autorizate de Banca Nationala a Romaniei sa functioneze pe teritoriul Romaniei, Casa de Economii si Consemnatiuni si Agentia Nationala pentru Locuinte.
(2) Institutiile mentionate la alin. (1) pot cesiona creantele ipotecare, dobandite in urma acordarii de credite ipotecare, unor entitati autorizate sa actioneze pe pietele de capital, in conditiile prezentelor norme metodologice.
Art. 2 - Supravegherea prudentiala a activitatii bancilor, persoane juridice romane, a sucursalelor bancilor , persoane juridice straine, autorizate de Banca Nationala a Romaniei sa functioneze pe teritoriul Romaniei, si a Casei de Economii si Consemnatiuni se va realiza de catre Banca Nationala a Romaniei in conditiile Legii bancare nr. 58/1998, iar supravegherea emisiunii si tranzactionarii titlurilor de valoare si a obligatiunilor ipotecare se va realiza de catre Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare (C.N.V.M.).

CAPITOLUL II: Acordarea, garantarea si derularea creditelor ipotecare
Art. 3 - Acordarea, garantarea si derularea creditelor ipotecare se vor realiza de catre imprumutatori in baza unor norme interne de creditare aprobate de : Consiliul de Administratie, in cazul bancilor, persoane juridice romane, inclusiv Casa de Economii si Consemnatiuni ; organele statutare ale bancii, persoane juridice straine, in cazul sucursalelor bancilor straine ; Consiliul National de Coordonare, in cazul Agentiei Nationale pentru Locuinte.
Art. 4 (1) In cadrul normelor interne de creditare ale imprumutatorilor vor fi stabilite, fara a fi limitative, urmatoarele elemente :
 -organizarea activitatii de acordare, garantare si derulare a creditelor ipotecare ; -conditiile in care pot fi acordate creditele ipotecare , precumt : rata dobanzii, valoarea maxima a creditului ipotecar ce poate fi acordat unui singur imprumutat ;
 -documentatia care trebuie sa insoteasca cererea de acordare a unui credit ipotecar. In acest scop, se vor intocmi modele ale cererilor de acordare a creditelor ipotecare, ale contractelor de credit, contractelor de garantie, declaratiilor si situatiilor prevazute la art. 7 ;
-competentele de aprobare a creditelor ipotecare, in functie de valoarea acestora.In acest scop, fiecare imprumutator va stabili valoarea de la care un credit ipotecar este considerat credit ipotecar de valoare mare ;
 -indicatorii pe baza carora se evalueaza bonitatea solicitantilor de credite ipotecare si modul de calcul al acestora ;
-criteriile ce trebuie avute in vedere la evaluarea devizelor estimative si a imobilelor ce urmeaza a fi ipotecate.
(2) In cazul bancilor si al Casei de Economii si Consemnatiuni creditele ipotecare de valoare mare vor fi acordate cu avizul Comitetului de Risc, iar in cazul ANL aceste credite vor fi acordate cu avizul unui organ cu atributii similare Comitetului de Risc ce va fi infiintat in acest scop.
Art. 5 – Persoanele care isi desfasoara activitatea in cadrul compartimentelor cu atributii pe linia acordarii, garantarii si derularii creditelor ipotecare, precum si membrii Comitetelor de Risc si ai organului cu atributii similare prevazute la art. 4 alin. (2) trebuie sa aibe experienta de cel putin un an de zile in activitatea de creditare.

SECTIUNEA I : Acordarea si garantarea creditelor ipotecare
Art. 6 – Creditele ipotecare vor fi acordate in lei, pe baza de contract de credit ipotecar prin care se vor stabili, fara a fi limitative, conditiile de scadenta, dobanda, valoarea garantiilor, clauze referitoare la neonorarea la scadenta a creditului reprezentand principalul si/sau dobanda.
Art. 7 – (1) Pentru obtinerea de credite ipotecare, solicitantii trebuie sa depuna o cerere insotita de cel putin urmatoarele documente :

in cazul persoanelor fizice :
documente doveditoare privind indeplinirea conditiilor prevazute la art. 7 din Legea nr. 190/1999 ;
-documente care sa ateste capacitatea persoanelor in cauza de a dispune de venituri certe cu caracter de permannta cum sunt adeverinta de salariu, declaratie de venit ;
-documente care sa evidentieze valoarea angajamentelor de plata ale solicitantului si in mod special a obligatiilor devenite exigibile si neonorate la scadenta. In acest scop, solicitantul va prezenta o declaratie la care vor fi anexate copii ale unor documente cum sunt : contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumparare in rate ale bunurilor de folosinta indelungata 
-declaratie privind litigiile cu tertii cu precizarea motivelor care au condus la situatiile respective.

in cazul persoanelor juridice :
documente doveditoare privind indeplinirea conditiilor prevazute la art. 7 din Legea nr. 190/1999, precum :
-extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, extras din hotararile organelor statutare din care sa rezulte destinatia creditelor ipotecare ; copie dupa ultimul bilant contabil depus la organele in drept si dupa ultimele trei balante de verificare ; situatii privind elementele patrimoniale aduse in garantie pentru imprumuturile obtinute de la alti creditori ;
- bugetul de venituri si cheltuieli pe anul in curs ; declaratie privind litigii cu tertii cu precizarea motivelor care au condus la situatiile respective ;
-proiectia fluxului de lichiditati pentru anul in curs. In cazul construirii, reabilitarii, consolidarii sau extinderii imobilelor, solicitantii de credit vor prezenta un plan de finantare, convenit de solicitantul de credit cu constructorul, care sa prevada esalonarea in timp a sumelor avansate.
Art. 8 – (1) Aprobarea fiecarui credit ipotecar se va face pe baza unui referat ce va fi intocmit de inspectorul de credite, semnat de conducatorul compartimentului creditare si conducatorul compartimentului financiar – contabil. Referatul trebuie sa contina, fara a fi limitative, urmatoarele elemente : in cazul solicitantilor de credite ipotecare, persoane fizice :
 -date de identificare ale solicitantului, precum: numele, prenumele, adresa, codul numeric personal, cetatenia ;
-informatii (date) referitoare la creditul solicitat, precum: suma, scadenta, destinatia, imobilul ce va face obiectul garantiei ;
-informatii despre bonitatea solicitantului. In acest scop se va face o analiza comparativa intre veniturile solicitantului, inclusiv ale membrilor familiei sale, si angajamentele de plata asumate. La evaluarea bonitatii solicitantului se va avea in vedere ca ratele de credit si de dobanda sa reprezinte cel mult 50% din veniturile nete ale solicitantului si familiei sale, calculate ca diferenta intre veniturile totale si angajamentele evidentiate in declaratia de la art. 7 alin 1 lit. a) liniuta a 3-a ;
-situatiile speciale in care se afla solicitantul de credit ipotecar in raport cu tertii, precum litigii care ar putea afecta in mod semnificativ bonitatea acestuia; in cazul solicitantilor de credite ipotecare, persoane juridice :
-date de identificare ale solicitantului, precum: denumirea, adresa sediului social, extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, extras din hotararile organelor statutare privind contractarea creditului ipotecar ;
-informatii (date) referitoare la creditul solicitat, precum: suma, scadenta, destinatia, imobilul ce face obiectul garantiei ;
-informatii despre bonitatea solicitantului. In acest scop vor fi avute in vedere urmatoarele :
-calcularea pe baza datelor inscrise in ultimul bilant contabil si in ultima balanta de verificare lunara a cel putin urmatorilor indicatori :
-lichiditatea curenta,
-solvabilitatea patrimoniala,
-gradul de acoperire a dobanzii,
-rata profitului,
-viteza de rotatie a activelor circulante. Modul de calcul a acestor indicatori precum si nivelurile recomandabile ale indicatorilor respectivi sunt prezentate in anexa care face parte integranta din prezentele norme metodologice;
-evaluarea capacitatii solicitantului de a rambursa la scadenta ratele de credit si dobanda pe baza analizarii datelor inscrise in situatia privind fluxul de lichiditati.
(2) Referatele prevazute la alin. (1) vor fi insotite de un raport de evaluare a devizului estimativ sau al imobilului ce va fi adus in garantie. Raportul de evaluare a devizului estimativ va fi intocmit de catre o antrepriza de constructii, iar raportul de evaluare al imobilului adus in garantie va fi intocmit de un evaluator cu atestat obtinut de la Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR).
(3) Dupa aprobarea creditului ipotecar de catre organele prevazute la art. 3 imprumutatorul va face cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului de credit ipotecar o oferta scrisa care va cuprinde toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate al acestuia.
Art. 9 – (1) Contractul de credit ipotecar va stabili, pe langa celelalte conditii de acordare si derulare a creditului ipotecar,si urmatoarele obligatii :
-calcularea de dobanzi si in cazul sumelor neachitate la scadenta reprezentand rate de credit si/sau dobanda ;
 -constituirea, in conformitate cu dispozitiile legii, de garantii reprezentand ipoteci si privilegii, precum si semnarea contractului de garantie in termen de 30 de zile de la data semnarii contractului de credit ipotecar.
(2) In cadrul garantiilor constituite pentru creditul ipotecar vor fi acceptate numai ipoteci de rangul I si privilegii.Valoarea acestor garantii, prevazuta in raportul de evaluare intocmit in conditiile art. 8 alin. (2) nu poate fi mai mica de 120% din valoarea creditului ipotecar. In cazul garantiilor reprezentand ipoteci, contractul de credit ipotecar va stabili obligatia imprumutatului de a nu constitui alte ipoteci de acelasi rang asupra imobilului respectiv. (3) In termen de 5 zile de la incheierea contractului de garantie imprumutatul va incheia un contract de asigurare a imobilului ipotecat in conditiile art. 16 -18 din Legea nr. 190/1999.
Art. 10 – Suma creditului acordat va fi pusa la dispozitia imprumutatului, esalonat sau integral, in conformitate cu prevederile din contractul de credit. In cazul creditelor ipotecare acordate pentru cumpararea imobilelor sumele respective vor fi virate, la indicatia imprumutatului, intr-un cont deschis pe numele vanzatorului. In cazul creditelor ipotecare pentru construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor sumele vor fi avansate constructorului la indicatia imprumutatului in conformitate cu planul de finantare intocmit in acest scop.

SECTIUNEA II : Derularea creditelor ipotecare
Art. 11 - Pe durata creditului ipotecar imprumutatorii au obligatia sa urmareasca indeplinirea conditiilor prevazute in contractul de credit ipotecar, referitoare la : destinatia sumelor avansate, planul de finantare intocmit in cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea si extinderea imobilelor si rambursarea la scadenta a ratelor de credit si de plata a dobanzii aferente, precum si bonitatea imprumutatului.
Art. 12 (1) Pentru sumele ce au fost puse la dispozitia imprumutatului, esalonat sau integral, acestea trebuie sa prezinte imprumutatorului documente, precum: contract de vanzare – cumparare, facturi fiscale, chitante fiscale care sa ateste utilizarea creditului pentru destinatia stabilita in contractul de credit ipotecar.
(2) In cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea si extinderea imobilelor, inspectorii de credite vor verifica, cel putin o data la 3 luni, incadrarea constructorului in graficul de executie al lucrarilor. In cazul creditelor ipotecare acordate pe baza unui plan de finantare inspectorul de credit va verifica modul in care sunt indeplinite conditiile cuprinse in planul de finantare, in special cele referitoare la valoarea sumelor avansate si termenele de executie.
(3) In cazuri justificate imprumutatorii pot suplimenta creditele ipotecare deja acordate, cu respectarea in mod corespunzator a conditiilor prevazute la art. 6 – 10.
Art. 13 - Pe durata derularii creditului ipotecar inspectorii de credit vor urmari in permanenta bonitatea beneficiarilor de credit ipotecar, in vederea evaluarii modificarilor intervenite in situatia financiara a imprumutatului. Prin normele interne de lucru, se vor stabili atat documentele, cum sunt bilantul contabil, balanta de verificare, declaratia de venit cat si periodicitatea cu care acestea trebuie prezentate imprumutatorului. Pe baza datelor inscrise in aceste documente precum si a celor obtinute din alte surse imprumutatorul va evalua pe toata durata derularii creditului ipotecar, capacitatea imprumutatului de a rambursa la scadenta ratele de credit si de dobanda.
Art. 14 - In cazul in care ratele de credit si/sau dobanda nu sunt achitate la scadenta de peste 30 de zile, imprumutatorii vor aplica dispozitiile art. 19 – 23 din Legea nr. 190/1999.

CAPITOLUL III :Creante ipotecare
Art. 15 - Creantele ipotecare sunt cele existente intre imprumutatori si imprumutati, persoane fizice sau juridice, in scopulprevazut la art. 1 din Legea nr. 190/1999.
Art. 16 – Creantele ipotecare ale caror creditori titulari sunt indicati in art. 1 alin. (1) din prezentele norme medodologice pot fi cesionate unor entitati autorizate sa functioneze pe piata de capital, in conditiile prevazute de Codul Civil pentru cesiunea de creanta, cu respectarea art. 26 din Legea nr. 190/1999.
Art. 17 (1) Cesiunile de creante ipotecare catre entitati autorizate sa functioneze pe piata de capital vor putea fi realizate numai in conditiile prevazute in normele interne ale acestora, intocmite in acest scop.
(2) Cerintele referitoare la aprobarea cesiunilor de creante ipotecare si administrarea riscului de credit aferent acestor cesiuni vor fi stabilite in cadrul normelor interne prevazute le alin.(1) cu luarea in considerare, in mod corespunzator, a cerintelor prevazute in normele interne pentru acordarea, garantarea si derularea creditelor ipotecare.

CAPITOLUL IV : Titlurile de valoare si obligatiunile
Art. 18 – (1) Orice titular de creanta ipotecara si entitatile autorizate sa actioneze pe pietele de capital, indiferent de modul de dobandire al calitatii de creditor ipotecar, pot emite, conform art. 25 din Legea nr. 190/1999, in baza creantelor ipotecare detinute, titluri de valoare denumite titluri ipotecare, in limita a 75% din valoarea nominala totala a creantelor ipotecare detinute la momentul emisiunii.
(2) Titlurile ipotecare sunt valori mobiliare emise in forma dematerializata pe pietele de capital si sunt supuse reglementarilor Comisiei Nationale a Valorilor Mobiliare privind emitentul, emisiunea, plasamentul, transferul, depozitarea si evidenta valorilor mobiliare.
Art. 19 (1) Entitatile autorizare sa acorde credite ipotecare pot emite, conform art. 29 din Legea nr. 190/1999 , in baza creantelor ipotecare detinute, obligatiuni ipotecare, in limita a 60% din valoarea nominala totala a creantelor ipotecare detinute la momentul emisiunii.
(2) Obligatiunile ipotecare sunt valori mobiliare emise in forma dematerializata pe pietele de capital si sunt supuse reglementarilor Comisiei Nationale a Valorilor Mobiliare privind emisiunea, plasamentul, transferul, depozitarea si evidenta valorilor mobiliare.
Art. 20 - Titlurile de valoare si obligatiunile ipotecare, emise de acelasi titular de creante ipotecare, nu pot depasi impreuna 75% din valoarea nominala totala a creantelor ipotecare detinute la momentul ultimei emisiuni.
Art. 21 - In temeiul art. 13 si 14 din Legea nr. 52/1994 privind valorile mobiliare si bursele de valori, Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare va adopta regulamentele necesare indeplinirii obligatiilor ce decurg din Legea nr. 190/1999 si prezentele norme metodologice.

Informatie oferita de echipa Casa Pitas