• Analiza de piata Inchirieri si chirii Apartamente in Cluj Napoca 2007

Analiza de piata Inchirieri si chirii Apartamente in Cluj Napoca 2007

Va creste pretul chiriilor la apartamente cu destinatia de locuinta personala? E o intrebare la care multa lume se gandeste.
Ultima crestere semnificativa in Cluj-Napoca s-a inregistrat in perioada octombrie – noiembrie 2006, aproximativ 6%, factorul principal fiind constituit de insuficienta locurilor de cazare in caminele studentesti.
In momentul de fata exista doua fronturi. Unii analisti sustin ca pretul chiriilor va scadea cu 10 pana la 20% in decurs de un an datorita deciziei luate de Banca Centrala de a elimina obligativitatea avansului de 25% in cazul creditelor acordate pentru achizitionarea de locuinte. In acest caz majoritatea persoanelor vor recurge la un credit, preferand sa plateasca bancii o rata lunara decat sa ramana in chirie, reusind astfel sa faca si o investitie profitabila. Deasemenea intrarea pe piata din Romania a unor banci externe, specializate pe creditele ipotecare va atrage un numar si mai mare de potentiali clienti. Acest lucru va duce involuntar la scaderea preturilor la apartamentele de inchiriat, datorita ofertei bogate de imobile corelata cu diminuarea numarului de potentiali chiriasi.
De cealalta parte, se afla o serie de analisti care afirma cu tarie ca nu vor scadea chiriile, ba din contra, in perioada septembrie – octombrie vom fi martorii unor noi cresteri la apartamentele de inchiriat ca in fiecare an de altfel. De ce? Pentru simplul motiv ca un nou val de studenti va sosi in Cluj-Napoca iar universitatile nu vor avea locuri suficiente unde sa-i cazeze. Proprietarii de locuinte nu vor scadea preturile, fiind constienti ca vor avea clienti cel putin la preturile din prezent. Cu toate acestea analistii preconizeaza pentru inceputul toamnei o crestere cu cel putin 10% ajungand pana la un maximum de 15%.
In acest moment chiriile se situeaza la un nivel ridicat fata de restul tarii, exceptie facand Bucuresti.

Conform analistilor, vor creste in ritm constant pretul chiriilor la apartamentele situate in centrul orasului, indiferent de gradul de finisare, iar cele de la periferie sau situate in cartiere noi vor stagna, urmand a creste simtitor spre sfarsitul verii.
Comparand preturile practicate la chirii pe piata autohtona cu cele din strainatate am observat un lucru cel putin ciudat. De exemplu in capitala Suediei sau Austriei preturile sunt mult mai mici. Uneori de 3 ori mai mici, raportate la nivelul salariilor medii. In Viena, un apartament in centru, se poate inchiria cu 500 de euro, chirie care poate parea ridicola pentru un apartament din centrul Bucurestiului sau Clujului.

Inchirierea de spatii comerciale sau de birouri ocupa un loc important in cadrul acestui segment. Pretul la inchirierea de spatii comerciale a explodat incepand cu anul trecut (2006). Astazi un astfel de spatiu, cu o mica vitrina la strada, in centrul Clujului ajunge la 100 de euro pe metru patrat. In cartiere, pretul se incadreaza intre 10 si 30 de Euro pe metru patrat, in functie de locatie si finisaje. Diferenta este enorma intre pretul cerut de proprietari in centrul Clujului si cel din cartiere. Daca vorbim insa de inchirierea de birouri, lucrurile se schimba. Daca in centru pretul pe metru patrat este aproximativ 12 euro, in cartiere pretul incepe de la 8 euro/mp.

In acest cazuri putem afirma ca ne “batem” de la egal la egal cu Europa, singurul lucru ce face diferenta este salariul mediu pe economie, care este mult inferior in tara noastra. Nu putem vorbi insa de o crestere peste noapte a preturilor. Ele au crescut treptat, ajungand astazi la un nivel ridicat, majoritatea spatiilor fiind adjudecate de banci sau shop-uri ce fac parte din lanturi bine cunoscute in Romania sau in strainatate. Deasemenea si aceste companii au o “vina” pentru aceste preturi, ele oferind un pret peste cel al pietei numai pentru a reusi sa fie prezenti oriunde in Cluj.
Analistii prevad o crestere normala a preturilor, in functie de inflatie si de nivelul salariului mediu pe economie.
Concluzia nu suna bine dar e inevitabila: preturile la chirii cresc de la zi la zi si nimeni nu poate opri acest lucru.